21世紀經濟報道記者吳抒穎 廣州報道 新晉房企一哥保利發展再度向行業發出信號。

2024年4月23日，保利發展發布2023年年報。年報顯示，2023年，保利發展營業收入3468億元，同比上漲23.42%；歸母凈利潤120.67億元，同比下降34.13%。這已是保利發展連續三年歸母凈利潤錄得下滑，而這一次下滑的幅度更陡峭，已經跌回至2015年的水平。

為了回饋投資者，保利發展在利潤跌勢未能扭轉之時，逆勢提高了分紅比例。2023年，保利發展擬向全體股東每10股派發現金紅利4.10元，以此計算合計擬派發現金紅利48.65億元，占當年歸母凈利潤的比例為40.31%。

保利發展還表示，其原則上每年進行一次現金分紅，且2023年度至2025年度現金分紅占當年歸母凈利潤的比例均不低于40%。

如今在其他房企不分紅或者少分紅以儲備現金“過冬”的當下，保利發展的“大手筆”顯得十分難得。即便如此，市場對它的發展潛力仍然存在爭論:一面是，作為央企陣營中規模最大的房企，其資金成本以及融資渠道使之穿越周期并無疑問；另一面則是，前今年保利發展的布局也有所下沉且大肆擴張，這或許會帶來去化以及存貨等壓力。

圓夢一哥的保利發展，也需要摸索適應新行業環境的生存之道。

規模進，利潤退

2023年，保利發展錄得了多個“第一”。

去年，保利發展全年實現銷售簽約面積2386萬平方米，銷售簽約金額4222億元，市場占有率為3.6%，連續8年提升。去年，保利發展是行業唯一破4000億元的房企，如愿拿下了“規模第一”之位。

整體來看，保利發展在規模上的擴張，還是來自于不斷地加碼投資。去年，保利發展保持了穩定的投資強度，去年全年，保利發展新增房地產項目103個，權益拿地金額約1359億元，成為三家權益拿地金額超過1000億元的房企之一。

為了形成規模，保利發展所布局的城市明顯更下沉，這與其他央企同行有別。根據公告，去年保利發展主要的業績貢獻來自于確定性強的核心38城，這38座城市銷售貢獻近9成，同比提升2個百分點。其中，珠三角、長三角銷售貢獻分別超1100億元和1400億元、廣佛合計超800億元、上海超500億元。

非常明顯的對比來自于中海地產和招商蛇口，這兩家央企所布局的主要核心城市和拿地策略，都比保利發展要更聚焦一些。

去年，中海地產的權益投資金額也有1226.6億元，但是中海地產的主要土地儲備增長來自于北上廣深等核心城市，包括125.32億元斬獲深圳灣超級總部基地地塊、127.9億元拿下廣州海珠區地塊，以及240.16億元拿下上海徐匯區綜合用地。招商蛇口則是布局“強心30城”和核心“6+10城”，兩者的投資金額占比分別達99%和88%，今年還將進一步聚焦。

一位長期關注地產央企的地產分析師告訴21世紀經濟報道記者，“頭部央企的拿地策略特征都很明顯，中海要保利潤，傾向于一線城市的絕版地，保利為了拼規模對利潤的考核沒那么嚴格。”

在大肆擴張之后，保利發展的利潤率也跌至低點。去年，保利發展結轉毛利率16.02%，同比下降5.99個百分點。保利發展解釋稱，這主要因低利潤項目結轉占比提升，符合行業趨勢。

與此同時，保利發展也進行了計提減值，這也對利潤帶來了影響。在年報中，保利發展表示，出于謹慎性原則，對存貨和長期股權投資計提減值合計約50億元。兩相疊加，保利發展的利潤表現有明顯下滑，去年保利發展實現凈利潤178.99億元，同比下降33.68%；歸母凈利潤120.67億元，同比下降34.13%。

護城河的邊界

保利發展是央企開發商之中，少有的沒有利用資金優勢進行大規模多元化布局的一家，因此受到市場的影響也會更為明顯。在華潤置地憑借商業不動產登頂利潤和市值王座、中海地產憑借管理紅利收放自如之時，保利發展的護城河顯得沒那么寬廣。

應對行業的新發展形勢，保利發展的答案是，牢牢樹立以客戶為中心的經營思想，以打造“五好”生活為目標，通過三大業務保障體系、四大管理支撐體系和四大業務發展體系，構建公司體系化建設的頂層架構和建設藍圖，持續提升組織能力建設，增強公司核心競爭力。

保利發展表示，將在體系化建設推動下，公司通過各專業線交圈協同，系統性推進提質增效。報告期內，公司持續深化投資定位一體化、產品和品牌服務標準化，開發效率進一步提升，41個新拓展項目實現當年開工，平均首開時長為5.2個月，首開效率提高3.7個月。

以此來看，保利發展講的還是“開發”的故事。但是，開發業務近年來不可能重回峰值，保利發展的新增長曲線仍待明晰，這些都成為保利發展行進路上的不確定性。

可見的事實是，近期，保利發展股價不斷滑落，截至4月23日，其市值為962.46億元，跌破千億。

在當前市場背景下，保利發展未來行進的路徑，或將徹底不同。保利發展能否穩健穿越新周期，這是留給市場的未知數。開發的故事已不再有心意，保利發展還需找到自己的立足之地。