3月14日上午，杭州市房地產市場平穩健康發展領導小組辦公室發布《關于進一步優化房地產市場調控措施的通知》，從加大住房保障力度、優化二手住房限購政策、優化增值稅征免年限、加快城市有機更新、落實房地產融資協調機制等方面進一步完善房地產市場調控。

其中，《通知》明確優化二手住房限購政策，在本市范圍內購買二手住房，不再審核購房人資格。同時明確優化增值稅征免年限，本市范圍內個人出售住房的增值稅征免年限統一調整為2年。

早在去年10月16日，杭州市已將限購區范圍縮減到了上城區、拱墅區、西湖區和濱江區四大中心城區。如今，時隔不到5個月之后，非杭州戶籍居民也均可在上述四區購買二手住房。

3月14日下午，杭州市住保房管局召開記者會，據相關負責人介紹，此次新政主要出于支持剛性改善住房需求，促進市場信心，通過降低交易稅費減輕各方負擔。此外，希望通過激活二手房市場，提升二手房市場的活躍度，來促進一二手房的聯動，促進整個市場的平穩。

至于接下去是否會給新房限購“松綁”，該負責人回應稱，出臺相關措施的初衷，是保持市場預期的平穩，針對目前新房、二手房的熱度差異，有什么問題解決什么問題，針對具體問題出具體措施。其還表示，如果隨著市場的變化，有必要進一步優化政策，也會適時采取相關措施。

克而瑞地產研報指出，杭州放開二手房限購、放寬增值稅征免條件，兩項新政均精準指向二手房政策優化，旨在打通二手房到新房再到穩土拍的循環通路。作為熱點一線城市，杭州的示范意義不容小覷，未來更多城市有望跟進調整增值稅、個稅征免條件減輕住房交易負擔，更進一步，契稅優惠稅率也存在調整空間。但短期內對于救市效果不宜有過高預期。

次新房伺機解套

杭州主城區的商品房仍處于限購狀態，這有些出乎市場預料。業內人士指出，杭州樓市新政指向性精準，也為后續政策優化調整留有余地。

一個事實是，杭州二手房成交量在經歷去年11月的沖高后持續回落，市場盤整、交易成本，均為阻礙因素。降低限購區稅費成本和購房門檻，顯然有助于激活市場需求。

正如前述住保房管局相關負責人所言，目前杭州新房市場熱度尚可，但二手房市場熱度持續下跌。

由此，止跌二手房市場具有一定迫切性。據杭州貝殼研究院數據，2月杭州二手網簽2543套，環比1月下滑62%；2月帶看量環比1月減少45%，同比去年2月減少55%。上周帶看量與去年12月下旬相當，節后周度帶看量已出現下滑，相較新增掛牌量，帶看量下跌較快。

盡管進入3月以來，杭州二手成交量已有復蘇跡象，日均成交環比有所上升，但從交易雙方拉鋸的周期來看，二手房成交量走勢依然不明朗。

很顯然，杭州當前“救市”的目的就在于打通二手房置換鏈條，讓市場新增房票和資金，也會有助于提高新房的熱度，繼而再反哺二手市場。

此前，已有多個一二線城市在不同程度上打開限購。相比之下，杭州全面放開二手房限購目的更精準。這背后，是杭州近兩年交付的新房數量大增，一定程度上助推流入二手房市場的房源。綜合公開信息統計，2023年杭州約107個樓盤迎來交付，新增供應10.5萬套。隨著2021年和2022年在售樓盤的相繼建成交付，2024年的杭州還將迎來一個更大的交付潮。

中指研究院數據顯示，當前杭州二手住宅掛牌量已近14萬套，2024年，杭州二手房市場仍將面臨約7萬套交付房源入市，掛牌房源儲備規模巨大，將進一步加大庫存壓力。

記者通過市場調研了解到，二手房巨量掛牌下，不少房東急于出手，只能虧本賣房，新政之后的市場情緒也傾向于觀望。

盤活杭州樓市

交付高峰同時，杭州土拍供應也將進入高峰期。杭州今年首批擬出讓地塊清單共有8宗地塊，分布于拱墅區、上城區、濱江區、西湖區，總面積為27.25公頃。回顧2023年，杭州宅地共進行了15場土拍，累計成交涉宅地塊123宗，總成交金額1780億元，僅次于上海，位列全國第二。據《杭州市2023年度國有建設用地供應計劃》，杭州2023年出讓宅地最多的三個板塊為:運河新城、東湖新城、錢江新城二期。

二手成交量持續低迷將傳導到新房市場和土拍市場，因此杭州此次新政是為了保證置換鏈的有效，置換的人可以賣掉房子，拿到預算，確保在場均是有效房票，維持新房市場的熱度。

手上有多套二手房的張志杰在新政出臺當天就把手上位于奧體板塊的一套次新房掛牌了，且價格略低于同小區同戶型。他認為，二手房成交活躍后，會刺激新房市場，預計紅盤和粉盤的搖號難度會加大，此時會有一部分客戶關注到新盤前幾期的次新房房源。

當下杭州二手房市場正在“以價換量”。有機構統計，有超過180個熱門小區的成交均價同比之前都有不同程度的下降。位于蕭山區、臨平區這樣的遠郊區域，有一些小區房價降幅超過了20%，如華瑞晴廬、金地藝境等樓盤。

板塊優勢不突出、掛牌量較大的次新房小區，降價情況更為明顯。貝殼找房app顯示，位于余杭的曾經的萬人搖紅盤融信瀾天，2023年年中二手房成交均價在33920元，目前有房源掛牌27464元/平方米，半年間跌幅近20%。

同策研究院數據顯示，杭州2月份二手住宅成交量為2223套，環比1月份下降了62.3%，同比去年2月份下降了67.8%；成交均價為30440元/平方米，環比1月份下降了0.6%，同比下降了6.5%。

同策研究院研究總監宋紅衛表示，量價齊跌是杭州二手房市場當前的表現，同時，掛牌量還在高位。因此，二手房市場壓力較大，傳導到新房市場壓力也較大。

數據顯示，杭州2月份新建住宅成交1403套，環比1月份下降了57.5%，同比下降79.5%，庫存1026萬平方米，去化周期14個月。宋紅衛指出，在此背景下，杭州放開二手房市場限購政策，對于二手房有明顯的利好。從杭州客群來看，六成為杭州本地客群，四成為非杭州客群。如何激發這部分客群的需求釋放是救市政策的核心，杭州在限購政策上優化的空間有限。

近期，其他強一線城市、二線城市大部分對商品房限購實行局部放開以及陸續啟動商品房“以舊換新”。宋紅衛認為，杭州采取二手房領域限購政策一步到位的策略，放開二手房限購后，對于二手房市場有一定提升，預計3~4月份二手房成交量會有明顯提升。杭州也是一二手市場聯動較強的城市，二手房流動速度加快，會帶動置換需求的釋放，進而會帶動新房市場的去化速度。