“未來(lái)公司發(fā)展要靠?jī)?nèi)生發(fā)展動(dòng)力，即業(yè)務(wù)產(chǎn)生正向的現(xiàn)金流去驅(qū)動(dòng)增長(zhǎng)。2023年，我們五個(gè)航道都實(shí)現(xiàn)了凈現(xiàn)金流為正，相比于過(guò)往的舊發(fā)展模式，這是我們新發(fā)展模式最重要的不同。”3月22日，龍湖集團(tuán)管理層在2023年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上向投資者以及《證券日?qǐng)?bào)》等媒體表示，公司希望通過(guò)高質(zhì)量發(fā)展新模式穿越周期，并完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的轉(zhuǎn)型。

　　對(duì)于行業(yè)未來(lái)，龍湖集團(tuán)管理層表示，從市場(chǎng)基本面來(lái)看，每年9億平方米至10億平方米是新房市場(chǎng)的真實(shí)居住需求承載量，但當(dāng)前居民的購(gòu)房意愿、信心仍在恢復(fù)過(guò)程中，“龍湖經(jīng)常提前償還債務(wù)，始終把債務(wù)安全放在第一位，履行所有債務(wù)的安全兌付，這也是我們用行動(dòng)來(lái)給行業(yè)注入信心。”

　　利潤(rùn)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化

　　3月22日，龍湖集團(tuán)公布的數(shù)據(jù)顯示，2023年，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入為1807.4億元，歸母凈利潤(rùn)128.5億元，剔除公平值變動(dòng)等影響后的歸母凈利潤(rùn)113.5億元。其中，由運(yùn)營(yíng)及服務(wù)業(yè)務(wù)組成的經(jīng)營(yíng)性收入實(shí)現(xiàn)248.8億元，全集團(tuán)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流達(dá)35億元，首次為正。

　　在凈利潤(rùn)超過(guò)百億元的同時(shí)，龍湖集團(tuán)的利潤(rùn)結(jié)構(gòu)發(fā)生了較大變化，其中，開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)隨著新房市場(chǎng)成交量以及價(jià)格的調(diào)整，利潤(rùn)貢獻(xiàn)有所下降。與此同時(shí)，運(yùn)營(yíng)及服務(wù)業(yè)務(wù)的收入有所增長(zhǎng)，在核心權(quán)益凈利中的貢獻(xiàn)占比達(dá)到60%以上，這也是龍湖全年經(jīng)營(yíng)性利潤(rùn)占比首次過(guò)半。

　　對(duì)于未來(lái)的展望，龍湖集團(tuán)方面表示，在整個(gè)集團(tuán)負(fù)債壓降情況下，運(yùn)營(yíng)和服務(wù)兩大板塊有望迎來(lái)雙位數(shù)以上的收入和盈利增長(zhǎng)，是龍湖集團(tuán)穿越周期的壓艙石。

　　而對(duì)于傳統(tǒng)的開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，在業(yè)績(jī)會(huì)上，龍湖集團(tuán)首席財(cái)務(wù)官趙軼表示，下一步還是會(huì)聚焦核心城市、核心地段，精挑細(xì)選優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。

　　“我們做了一個(gè)分析，從整個(gè)結(jié)構(gòu)來(lái)看，2022年及2023年之后所拿項(xiàng)目的毛利率都能做到20%以上。”趙軼表示，當(dāng)前土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈程度不如以前，更有機(jī)會(huì)拿到好項(xiàng)目，持續(xù)修復(fù)毛利率。

　　今年以來(lái)，龍湖集團(tuán)在西安、佛山兩地土地市場(chǎng)均有所斬獲。在供貨端，公司2024年存量項(xiàng)目的供貨預(yù)計(jì)有2400億元左右，包括期初的1400億元，以及年內(nèi)將新增的供貨1000億元左右。

　　“今年我們會(huì)‘以銷(xiāo)定支’，主動(dòng)把握好投資節(jié)奏，并依然嚴(yán)守投資刻度，優(yōu)中選優(yōu)。在城市選擇方面，會(huì)高度聚焦二線高能級(jí)城市，同時(shí)也會(huì)密切關(guān)注政策和市場(chǎng)變化。”公司管理層表示，龍湖集團(tuán)會(huì)根據(jù)資金盤(pán)面繼續(xù)去新增獲取土地，保持彈性供貨。

　　保持負(fù)債規(guī)模穩(wěn)步下降

　　自2022年以來(lái)，龍湖集團(tuán)開(kāi)始主動(dòng)、有序地壓降負(fù)債規(guī)模。2023年，龍湖集團(tuán)多次提前償還未到期債務(wù)。今年3月8日，龍湖集團(tuán)再度提前兌付本應(yīng)于2024年底到期的46.1億元商業(yè)資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃（CMBS）。

　　在此次業(yè)績(jī)會(huì)上，據(jù)趙軼透露，龍湖集團(tuán)今年年內(nèi)到期債務(wù)余額147億元，占比不到集團(tuán)有息負(fù)債規(guī)模的8%。目前已全額備妥5月份到期境內(nèi)公司債兌付資金，2024年還會(huì)有序、主動(dòng)提前償還2025年到期的部分債務(wù)，削減短債，保持債務(wù)結(jié)構(gòu)的安全。

　　不過(guò)，龍湖集團(tuán)方面亦強(qiáng)調(diào)，會(huì)保持負(fù)債規(guī)模的穩(wěn)步下降，但這主要依靠正向經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流，而不是靠被動(dòng)出售資產(chǎn)，或降低手頭現(xiàn)金。

　　除本身的現(xiàn)金流外，過(guò)去一段時(shí)間內(nèi)，監(jiān)管層在房地產(chǎn)融資方面推出多項(xiàng)舉措，包括經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸、白名單等，龍湖也切實(shí)感受到政策對(duì)于優(yōu)質(zhì)企業(yè)的支持。

　　龍湖集團(tuán)管理層表示，目前龍湖集團(tuán)與國(guó)有六大行及部分股份制商業(yè)銀行進(jìn)行了深度合作，融資結(jié)構(gòu)中，銀行融資占比達(dá)到77%，融資額度非常充裕，助力整個(gè)公司穿越周期。

　　“2023年全年龍湖集團(tuán)的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸凈增174億元，平均融資成本不到4%。今年年初以來(lái)，我們整個(gè)存量項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸置換增額達(dá)到110億元以上。”趙軼表示，目前公司約有110座重資產(chǎn)，還有約40座可用于后續(xù)融資，為公司提供了長(zhǎng)賬期、低成本融資渠道，未來(lái)在經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸方面會(huì)繼續(xù)深耕。

　　而對(duì)于市場(chǎng)關(guān)注的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs，趙軼表示，由于很多綜合體是跟住宅捆綁的，要慢慢剝離才能達(dá)到發(fā)行的狀態(tài)。所以仍處在積極關(guān)注、研究和準(zhǔn)備的狀態(tài)。