文/羊城晚報(bào)記者 陳玉霞

　　本周房地產(chǎn)領(lǐng)域重磅消息，莫過于廣州市優(yōu)化樓市限購(gòu)政策。

　　9月20日，廣州市人民政府辦公廳發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展政策的通知》，提出了調(diào)整廣州商品房限購(gòu)政策實(shí)施區(qū)域范圍，二手房增值稅免征期“5年改2年”，非廣州戶籍居民家庭限購(gòu)1套住房的納稅或社保繳納年限從5年收縮至2年等政策。這些政策從9月20日0時(shí)開始施行。

　　從8月底開始至今，不到一個(gè)月的時(shí)間內(nèi)，廣州出臺(tái)了房地產(chǎn)領(lǐng)域及信貸、稅收等領(lǐng)域的優(yōu)化調(diào)控政策。政策的密集程度、出臺(tái)的時(shí)間可謂順勢(shì)而為。連番的新政，出臺(tái)背景是什么？新政刺激下廣州樓盤會(huì)漲價(jià)嗎？廣州樓市的“金九銀十”會(huì)重現(xiàn)嗎？

　　一問：新政為何頻頻出臺(tái)？

　　樓市新政出臺(tái)的目的為“調(diào)控”，市場(chǎng)過熱時(shí)或市場(chǎng)冷清時(shí)，國(guó)家及地方政府層面都會(huì)出臺(tái)相關(guān)政策，保障行業(yè)和市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。此次也不例外。

　　8月30日，廣州市宣布落地執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策。8月31日，央行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局聯(lián)合發(fā)文明確降低商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付下限比例及存量首套住房貸款利率。被業(yè)界稱為“自2008年以來最寬松”的這兩條樓市政策對(duì)當(dāng)前的市場(chǎng)而言無異于“久旱逢甘霖”。政策落地后，廣州確實(shí)有多個(gè)樓盤的人氣和成交量都有所增加，但和北京、深圳等城市的樓市回升行情相比，廣州的回暖程度顯然比較弱。部分樓盤雖然呈現(xiàn)了飄紅的成交數(shù)據(jù)，但這并不代表著真正意義的“火爆行情”。仔細(xì)計(jì)算可知，很多樓盤報(bào)出了數(shù)億元、數(shù)千萬元的成交金額，其實(shí)成交量不過兩位數(shù)；和推出的新貨量相比，成交去化率基本不會(huì)超過四成，更多的則在一兩成幅度，這樣的數(shù)據(jù)實(shí)在難言樂觀。

　　克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉介紹，上述“信貸”組合拳政策落地之后的兩周，廣州一手樓盤的來訪和認(rèn)購(gòu)數(shù)據(jù)有所上升，但從第三周開始又環(huán)比下降，可見市場(chǎng)需求動(dòng)能仍然不足。截至8月末，全市一手住宅庫(kù)存面積達(dá)到1275萬平方米，去化周期攀升至19.6個(gè)月。因此，不論從庫(kù)存壓力還是從實(shí)際成交看，廣州都有對(duì)調(diào)控政策進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整的必要性。

　　9月20日，廣州優(yōu)化了樓市限購(gòu)政策，對(duì)舊有樓市限購(gòu)政策實(shí)施的區(qū)域范圍進(jìn)行了調(diào)整，只對(duì)越秀、海珠、荔灣、天河、白云（不含江高鎮(zhèn)、太和鎮(zhèn)、人和鎮(zhèn)、鐘落潭鎮(zhèn)）、南沙繼續(xù)執(zhí)行限購(gòu)政策，其他區(qū)域則未提及。同時(shí)，非廣州戶籍居民家庭限購(gòu)1套住房的納稅或社保繳納年限從5年收縮至2年；考慮到新政主要利好“賣一買一”的置換需求，為了盤活二手房交易，本次將全市二手房增值稅征免條件從5年改為2年。

　　從克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，不在提及的限購(gòu)名單內(nèi)的區(qū)域之中，番禺、黃埔和花都三區(qū)的一手住宅庫(kù)存面積分別達(dá)到210萬平方米、149萬平方米和143萬平方米，都屬于庫(kù)存量大、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈的區(qū)域，沒列入限購(gòu)區(qū)域名單也在情理之中。

　　二問：新政會(huì)引發(fā)廣州樓價(jià)上漲嗎？

　　近期多個(gè)樓盤人氣的回暖，以及部分樓盤“明天開始漲價(jià)”的海報(bào)在朋友圈刷屏，致使不少有購(gòu)房意向的市民開始擔(dān)憂，廣州樓價(jià)是否又要上漲了？

　　這個(gè)問題，不必?fù)?dān)心。最根本的原因是，現(xiàn)階段的廣州樓市很難具備漲價(jià)的支撐。

　　從市場(chǎng)規(guī)律看，樓價(jià)的漲、平穩(wěn)或降，和樓市的供求關(guān)系相關(guān)。今年以來，一手住宅月度成交量在3-5月份攀上70萬平方米的相對(duì)高位后，6月份開始至今行情回落。8月份的一手住宅網(wǎng)簽量同比、環(huán)比繼續(xù)出現(xiàn)超20%的降幅。哪怕是中心區(qū)的一些熱門項(xiàng)目，有營(yíng)銷負(fù)責(zé)人也曾和羊城晚報(bào)記者大吐苦水稱“有兩個(gè)月內(nèi)，一套房子都沒賣出去。”市場(chǎng)的觀望情緒在今年持續(xù)了很長(zhǎng)一段時(shí)間，致使廣州樓市成交乏力，“活下去”成為絕大多數(shù)房企的心聲。

　　成交低迷的環(huán)境里如何“活下去”？以價(jià)換量――用更加實(shí)惠的定價(jià)、用更大力度的讓利促銷，把購(gòu)房者吸引到樓盤并實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)化。這類促銷活動(dòng)，至今仍在絕大多數(shù)的剛需項(xiàng)目及部分改善型項(xiàng)目里推行。在海珠區(qū)熱門的、實(shí)力房企開發(fā)的項(xiàng)目里，目前還能持續(xù)發(fā)現(xiàn)“5萬字頭”的特價(jià)房；在數(shù)個(gè)外圍區(qū)域，同一套單位這一周的報(bào)價(jià)可以比上一周更低數(shù)萬元，“現(xiàn)場(chǎng)還能繼續(xù)砍價(jià)”……

　　實(shí)際上，購(gòu)房者可以關(guān)注全新樓盤的開盤價(jià)這類信息，它們具有風(fēng)向標(biāo)的意義，畢竟，只有摸清市場(chǎng)制定精準(zhǔn)的定價(jià)，樓盤才可能有相對(duì)好的成交量。近期推售的全新盤相對(duì)實(shí)惠的定價(jià)，足見房企對(duì)市場(chǎng)的謹(jǐn)慎。

　　換句話說，現(xiàn)階段還處于樓市尋求成交量的階段，沒有足夠的成交量支撐，樓價(jià)上漲就無從談起。消費(fèi)者聽到的、看到的有關(guān)漲價(jià)的消息或海報(bào)，更多的則是樓盤的營(yíng)銷策略。極少數(shù)的高端項(xiàng)目或許要回收一些折扣，這并非市場(chǎng)主流。

　　三問：廣州樓市“金九銀十”能重現(xiàn)嗎？

　　“金九銀十”的說法，其實(shí)是對(duì)活躍的市場(chǎng)行情的一種形象描述。樓市里的“金九銀十”，由房企在帶有國(guó)慶長(zhǎng)假的10月進(jìn)行花樣促銷沖刺成交量而來，算上預(yù)熱蓄客及搶先沖刺的9月，這個(gè)全年最重要的營(yíng)銷檔期就變成以9月和10月為主。如果行情火爆，則為“金九銀十”；如果行情冷清，業(yè)內(nèi)也會(huì)將其戲稱為“銅九鐵十”。

　　今年的“金九銀十”來不來？多重利好促進(jìn)之下，會(huì)來。

　　從多年樓市調(diào)控政策和收效看，信貸方面的利好能有效刺激樓市成交。如2013年3月出臺(tái)了“降首付和降利息”組合拳后，廣州一手住宅成交行情便一路走高，月均成交量由3月之前的69萬平方米快速拉升至110萬平方米，增幅近五成。現(xiàn)階段，廣州出臺(tái)“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，由此帶來的三成首付和利率優(yōu)惠，能為首次置業(yè)者和換房者降低不少購(gòu)房成本；9月20日施行的黃埔、番禺、白云（四鎮(zhèn)）等熱門區(qū)域不再限購(gòu)、非廣州戶籍居民家庭繳納社保或個(gè)稅年限降低等政策，都為眾多想買房但受制于原有政策而難以買房的買家掃清障礙；同時(shí)，這個(gè)檔期內(nèi)開發(fā)商也在抓住時(shí)機(jī)積極推貨和促銷，增加了買家的選擇性。眾多因素疊加，9月和10月的樓市成交量環(huán)比增加將成為必然，同時(shí)，也極大可能超越去年同期兩個(gè)月總共1.26萬套的成交量，從這方面說，今年“金九銀十”會(huì)重現(xiàn)。

　　實(shí)際上，關(guān)注“金九銀十”，更應(yīng)該關(guān)注的是“金九銀十”的成色問題，即這兩個(gè)月樓市成交量和成交價(jià)的質(zhì)量問題。這需要和去年、近五年甚至近十年內(nèi)的同期行情進(jìn)行對(duì)比。羊城晚報(bào)記者統(tǒng)計(jì)2018年-2022年這五年期間的9月和10月成交量發(fā)現(xiàn)，2020年期間這兩個(gè)月的成交量共22000套，為五年期間最高；而2022年期間的這兩月成交量?jī)H為12642套，為五年期間最低。因此，若是今年9月和10月兩個(gè)月的成交量若同比持平甚至高15%左右，也只能說是一般行情。這波行情能否沖得更高？值得各界拭目以待。